Preço por metro quadrado: o que está e o que não está

Quem começa a pedir orçamentos para construir depara-se com dois números que não batem certo. Por um lado, o valor médio de construção que o Estado usa para calcular o IMI, fixado em 570 euros por metro quadrado para 2026. Por outro, propostas de construtores a falar de mil e muitos euros por metro quadrado. Nenhum dos dois está errado: é que não medem a mesma coisa. Vale a pena entender isso antes de comparar propostas, porque é aí que se percebe o que um preço por metro quadrado inclui de verdade.

Os 570 euros do IMI não são o custo de construir

O valor médio de construção por metro quadrado é fixado todos os anos por portaria, sob proposta da Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos, e serve exclusivamente para a avaliação fiscal dos prédios urbanos, nos termos do artigo 39.º do Código do IMI. Para 2026 foi fixado em 570 euros por metro quadrado pela Portaria n.º 471/2025/1, de 26 de dezembro.

Esse número entra numa fórmula de avaliação, não numa fatura de empreitada. O próprio artigo 39.º manda somar-lhe 25 por cento desse valor a título do terreno de implantação, o que dá um valor base de 712,50 euros por metro quadrado, ao qual depois se aplicam coeficientes de localização, afetação, qualidade e vetustez. Serve para calcular imposto sobre o património. Não serve, nem pretende servir, para orçamentar obra.

Dizemos isto porque nos aparecem donos de obra convencidos de que construir custa 570 euros por metro quadrado e que quem pede mais está a exagerar. Não é disso que se trata. São duas contas diferentes, feitas para fins diferentes.

O que um preço por metro quadrado costuma incluir

Quando apresentamos um valor por metro quadrado de construção nova, aquilo que ele cobre é a obra em si, desde a preparação do terreno até à casa pronta a habitar. Na prática:

• Estaleiro e implantação, incluindo vedação, acessos, ligações provisórias de água e eletricidade, e a marcação da obra no terreno.
• Escavação e fundações, com o movimento de terras necessário e o betão armado das sapatas ou da laje de fundação.
• Estrutura, pilares, vigas e lajes em betão armado, com as armaduras e a cofragem.
• Alvenarias e cobertura, paredes exteriores e interiores, estrutura de cobertura, isolamento, impermeabilização e telha.
• Redes, tubagens de água e esgotos, eletricidade, telecomunicações e o que o projeto de especialidades previr.
• Acabamentos, rebocos, betonilhas, revestimentos, carpintarias, pinturas, louças e torneiras dentro da gama orçamentada.
• Limpeza e remoção de resíduos, com as guias de transporte a que a obra obriga.

É por isso que um orçamento a metro quadrado varia tanto de proposta para proposta. Não é a margem do construtor que oscila trinta por cento. É a gama de acabamentos, a espessura dos isolamentos, a marca das louças e a complexidade da estrutura.

O que quase nunca está incluído

Esta é a parte que estraga orçamentos familiares, porque são custos reais que aparecem depois e que muita gente não tinha contado. Nenhum destes é parte da empreitada de construção:

• O terreno e os custos da compra, incluindo IMT, imposto do selo e escritura.
• Os projetos, arquitetura e especialidades, e os honorários dos técnicos, incluindo a direção técnica da obra e a coordenação de segurança.
• As taxas municipais de licenciamento e de utilização, que variam de câmara para câmara.
• As ligações definitivas às redes públicas, água, saneamento, eletricidade e gás, pagas às concessionárias.
• Arranjos exteriores, muros, portões, pavimentos exteriores, jardim e piscina, que se orçamentam à parte porque variam enormemente.
• Cozinha equipada, roupeiros e mobiliário fixo, quando não vão explicitamente descritos na proposta.
• Revisões de preço, se o contrato as previr, e trabalhos a mais decorrentes de alterações pedidas em obra.

Um orçamento honesto diz isto por escrito, na parte das exclusões. Quando uma proposta não tem essa lista, não é porque inclua tudo: é porque a conversa sobre o que falta foi adiada para quando a obra já estiver a andar.

Porque é que os preços têm subido

Não é impressão de quem pede orçamentos. Os índices de custos de construção de habitação nova publicados pelo Instituto Nacional de Estatística mostram subidas continuadas, com a mão de obra a pesar mais do que os materiais nessa evolução. Para quem constrói, isto tem duas consequências práticas.

A primeira é que orçamentos com meses de validade longa deixaram de ser realistas, e por isso se vê cada vez mais propostas com prazo de validade curto ou com cláusula de revisão. A segunda é que a diferença entre construtores deixou de estar sobretudo no material e passou a estar na equipa: quem tem equipa própria consegue planear e cumprir, quem depende de subempreiteiros disputa disponibilidade com todos os outros.

Como comparar duas propostas sem se enganar

A regra é simples e poupa muito dinheiro: não compare totais, compare conteúdos. Em concreto, o que pedimos sempre a quem está a avaliar propostas:

• Peça a todos a mesma lista de trabalhos. Se cada um orçamentar o que entende, os números não são comparáveis.
• Exija a lista de exclusões. É ela que revela o preço real.
• Veja as gamas escritas. "Cerâmica de primeira qualidade" não quer dizer nada. Um intervalo de preço por metro quadrado de material, sim.
• Confirme o prazo e o que acontece se derrapar. Um prazo sem consequência contratual é uma intenção.
• Pergunte quem está em obra. Equipa própria ou subcontratada, e quem é o responsável único no estaleiro.

Na SABN levamos a obra do princípio ao fim com equipa própria, entre 16 e 20 pessoas, e com um só responsável no estaleiro do primeiro dia até à entrega. Quando orçamentamos, escrevemos o que está incluído e o que não está, porque é isso que evita discussões a meio da obra.

Se está a construir ou a reabilitar no Grande Porto e quer uma proposta que possa comparar linha a linha com outras, a visita ao local e o orçamento não têm custo. Ligue 960 231 360 ou fale connosco por sabnconstrucao.pt.